Русские в Дубае: купить квартиру и все переделать

Рынок недвижимости в Дубае очень динамичный, потому что только 10 % жителей здесь местные, остальные — приезжие, которые планируют провести в ОАЭ некоторое время и переехать в другую страну. Квартиры и виллы переходят из рук в руки и постоянно меняют свой облик, потому что представления новых владельцев об идеальном дизайне часто не совпадают с представлениями тех, кто жил здесь до них

Дубай — старый город. Поселение на этом месте существовало еще несколько веков назад. А вот экономической Меккой и «городом мечты», городом — экономическим чудом, куда летят со всех концов земли тысячи молодых и не очень «карьеристов», он стал всего четверть века назад.

Экономические чудеса, в свою очередь, породили чудеса технологические и архитектурные: не зря именно здесь построено самое высокое здание мира «Бурдж-Халифа», намыты самые обширные острова — Пальма Джумейра, стоят самые «золотые» отели.

90% — приезжие

Сюда модно приезжать, здесь хорошо работать, здесь выгодно жить. В целом в Дубае проживают от 3 млн до 4 млн человек, из которых только 10% — местное население, остальные — приезжие. Именно это накладывает яркий отпечаток на быстро меняющийся рынок дубайской недвижимости, который гибко подстраивается под потребности новых жителей, что, в свою очередь, влияет на дизайн жилья, делая его «универсальным».

«Особенность Дубая в том, что это город временно живущих там людей. Большая часть резидентов рассматривает эмират как место, где они смогут хорошо заработать, но на пенсию уехать в условную Швейцарию. Сейчас, конечно, эта ситуация постепенно начинает меняться, но все же основной сценарий — это пожить год, два, ну пять лет. Поэтому рынок недвижимости ОАЭ очень мобильный, а предложения быстро сменяют друг друга. Отсюда и низкое качество отделки: если ты приехал лишь на время и живешь в арендном, а не в собственном жилье, то ты скорее закроешь глаза на потекшую краску и неидеально выложенную плитку. А собственник вообще может принимать квартиру удаленно, доверившись риелтору», — говорит Марина Брагинская, российский дизайнер и декоратор, основатель и владелица дизайнерского бюро Braginskaya & Architects.

Основатель КМ Interiors Ксения Мезенцева напоминает: экспат эскпату рознь. Она делит эту аудиторию на две условные категории: богатые люди, которые приобретают недвижимость для жизни, и «рабочие», то есть сотрудники ИТ-компаний, инвестбанков или представители других востребованных профессий, которые приезжают в Дубай на работу и могут менять место жительства по нескольку раз в зависимости от местоположения офиса компании. Люди они небедные и обладают своими представлениями, как должно выглядеть жилье, хоть и временное.

Столь быстрая смена, объясняет Ксения Мезенцева, приводит к тому, что эти люди редко выбирают идеальный ремонт помещения, так как не собираются прожить в нем всю жизнь. Временным жильцам важнее расположение здания и инфраструктура: близость к зеленым зонам, школам, морю, простым радостям, таким как возможность сходить в ресторан рядом с домом или поиграть в гольф после работы. Но и тут есть нюансы: так, напоминает дизайнер, российские клиенты отличаются от местных большей «насмотренностью». Они привыкли к идеальному качеству ремонта, и требования к условиям жизни у них выше.

Требовательность привела к тому, что дубайские девелоперы считают россиян привередливыми заказчиками. Таким зачастую непросто предложить то, что устроит их по качеству. Россияне, в свою очередь, часто покупают жилье не у девелоперов, а на вторичном рынке — в зданиях, где разрешено проводить полную реконструкцию, расположенных в районах со сложившейся инфраструктурой, близко к месту работы. Там, где квартиры дешевле, чем в пахнущей свежей краской новостройке.

Как в любом мегаполисе, в Дубае основной фактор стоимости недвижимости — это расположение. В результате окупаемость квартир с хорошей локацией и устаревшим ремонтом, приобретенных на вторичном рынке, выше, чем у зданий на этапе строительства. Так что, добавляет Ксения Мезенцева, выбирая недвижимость с выигрышным расположением, покупатель получает прекрасный вариант для инвестиций и создания собственного дома, который можно обустроить на свой вкус.

Впрочем, желание все переделать по-своему связано не только с дизайнерскими воззрениями, привезенными с родины, но и с обычной гигиеной. «В Дубае тяжелые погодные условия: высокая влажность и температура выше нормы пять месяцев в году. При ремонте квартиры со вторичного рынка недвижимости новые жильцы должны учитывать не только дизайн — насколько современный и красивый ремонт, — но и износ материалов. Летом в Дубае очень жарко и влажно — это способствует появлению плесени и разрушает отделку», — говорит основатель KM Interiors.

Курс на минимализм

Что касается стиля, в котором делается дизайн квартиры, то здесь вновь вступает в свои права практицизм, отмечают эксперты. «Наши клиенты обладают «насмотренностью». Они много путешествуют, для них это не первая квартира, поэтому в качестве основного стиля чаще они выбирают современный «отельный» стиль — красивый, комфортный, дорогой из-за качества материалов и простой по формам», — говорит Ксения Мезенцева.

Выбор неброского минимализма дизайнеры связывают и с внешним видом зданий. «Заказчики часто высказывают пожелание, чтобы дизайнерское решение квартиры коррелировало с архитектурой самого здания. А с учетом того, что многие дома сегодня строятся в лаконичном стиле, его же люди предпочитают видеть в собственных апартаментах», — говорит Марина Брагинская.

Однако вкусы россиян разнообразны и встречаются исключения. «Иногда даже русские клиенты просят использовать восточные мотивы в дизайне интерьера. Нам всегда интересно работать с нестандартными запросами, поэтому мы с удовольствием экспериментируем, предлагая разнообразный дизайн. Речь не только о проектах в традиционном или классическом стиле, но и о тех, в которых прослеживается арабская тематика. В итоге все зависит от ощущений клиента в его квартире», — рассказывает дизайнер.

Премиум-желания

Чем выше бюджет на покупку недвижимости, тем, разумеется, оригинальнее подход к выбору дизайнерского решения, которое заказчик хотел бы видеть в своем новом доме. И в этом Дубай мало чем отличается от других мировых столиц. Как и в большинстве теплых приморских городов мира, при покупке дорогой недвижимости в Дубае главным фактором для россиян является близость объекта к морю. Правда, исполнив свою мечту жить у моря, многие потом перебираются в другие районы — ближе к работе или просто к нужной инфраструктуре. «Другие параметры, как правило, играют второстепенную роль», — говорит основатель Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева. Тем не менее дизайнерские решения проектов также важны.

«Покупатели элитной недвижимости в Дубае из России и других стран предпочитают современный дизайн с элементами роскоши. Стиль может варьироваться от ар-деко до минимализма, поэтому сложно выделить определенный тренд. Каждый инвестор стремится к индивидуальности в дизайне», — констатирует партнер NF Group Middle East Марина Шалаева. И все же, отмечает эксперт, восточный стиль с обилием золотых элементов в декоре не всегда соответствует предпочтениям российских покупателей.

Главным отличием дубайской недвижимости от московской Екатерина Румянцева называет планировочные решения: квартиры здесь гораздо больше по площади. Так, однокомнатные квартиры — от 70 кв. м, двухкомнатные — это уже 110–120 кв. м. При этом у каждой спальни спланирована своя ванная комната: в трехкомнатных квартирах их целых три. Есть кладовые и гардеробные. В проектах бизнес-класса и выше предусмотрены просторные террасы с видами на воду, которыми благодаря климату можно пользоваться практически круглый год. «Человек покупает комфортное пространство, и это важное отличие недвижимости ОАЭ от аналогов многих европейских стран», — говорит Екатерина Румянцева.

Что касается инфраструктуры высокобюджетных комплексов, то тут все как в России, не считая климата. «Большинство входных групп жилых комплексов напоминают дорогие отели: элегантная зона фойе и ресепшен. В проектах предусмотрена инфраструктура, которая включает бассейн, спортзал, спа, хаммам, детские комнаты, кинотеатры и другие удобства, позволяющие комфортно жить, не покидая территорию дома. Для жильцов, как правило, предусмотрено одно-два парковочных места на каждую квартиру», — говорит Екатерина Румянцева.

При строительстве элитных жилых комплексов в Дубае привлекаются знаменитые мировые бренды, такие как Norman Foster, Zaha Hadid и другие.

Из класса в класс переходят одни и те же тенденции. «Часто бывает так, что инвесторы покупают виллу с хорошей локацией, которая принадлежала местному жителю, и проводят полную реконструкцию. Таким образом, сохраняется только качественное местоположение и конструкция здания, в то время как дизайн полностью обновляется», — рассказывает Марина Шалаева.

Есть запрос и на «редевелопмент» небоскребов даже на этапе строительства.

Буквально за последний год были переосмыслены уже «прожившие» пять–семь лет проекты. Дарья Минеева, партнер Nowadays Office в Дубае, приводит в пример гостиницу, которую решено было переделать под современные апартаменты на продажу. Это потребовало переосмысления существующего каркаса и фасада, а также переделки внутреннего пространства. Для новых владельцев в таком случае интересно то, что не нужно заходить в стройку «с нуля». Скорее это аналог российского капитального ремонта со сменой коммуникаций, фасадных деталей и внутреннего наполнения.

Есть проекты, которые видоизменились за время строительства. «Например, один застройщик начал строить дом, продал. И туда пришли новые владельцы, которые актуализировали и переосмыслили проект, изменили образ, достроили и уже новый продукт выпустили в продажу», — добавляет эксперт.

На готовое

Как и в других классах, высокобюджетные квартиры продаются с готовой отделкой, укомплектованные техникой известных европейских брендов и высококачественными кухнями. В выборе недвижимости, добавляет Марина Шалаева, всегда привлекают внимание уникальные интерьеры. Дизайн объектов часто создается всемирно известными брендами и признанными архитекторами. Например, апартаменты с дизайном от компании Zaha Hadid, виллы от Elie Saab или Roberto Cavalli пользуются спросом благодаря уникальности: каждая деталь, включая мебель, является результатом работы команды профессионалов. 

«Что касается цветовых решений отделки, то обычно девелоперы предлагают покупателям два дизайнерских решения на выбор: в светлых или темных тонах», — говорит Екатерина Румянцева.

Исключение — пентхаусы, которые, отмечает Ксения Мезенцева, сдаются с черновой отделкой. Но и в высоком сегменте, говорит дизайнер, русских покупателей зачастую не устраивает качество отделки от застройщика. «Важно отметить, что владельцы новостроек с готовым ремонтом хотят как можно скорее начать жить в новом объекте, поэтому мы не переделываем его полностью, а производим частичные отделочные работы: перестраиваем санузлы, перекрашиваем стены, меняем напольное покрытие с камня на паркет, клеим обои или панно, оптимизируем освещение, монтируем стеновые панели, полностью декорируем, обставляем квартиру мебелью, аксессуарами, текстилем», — рассказывает дизайнер.

На местном рынке материалов без проблем можно найти что угодно и любого качества, продолжает Дарья Минеева из Nowadays Office. И привезти можно все — из Европы, США, Китая или Индии. «Но, учитывая ситуацию в Красном море, особенно ценными для нас становятся местные производители. Именно они могут обеспечить сжатые сроки при необходимом объеме, — говорит она. — Мы постоянно находимся в поиске производителей качественного аутентичного продукта в регионе».

Тому, кто работает в Дубае, приходится ориентироваться на особые климатические условия в проектировании и подборе материалов. «Исторически в жарких странах дома строили из пористого кораллового камня, обладающего уникальными термохарактеристиками и возможностью охлаждения. И сегодня для современных вилл и зданий нам надо использовать что-то подобное, с такими же характеристиками, но соответствующее современным стандартам. Эту задачу мы считаем важной — не копировать существующие в мире решения, а переосмысливать исторический контекст, заново изобретать решения для этого климата, основываясь на опыте местного рынка», — рассказывает Дарья Минеева.

Естественно, как отмечает партнер Nowadays Office в Дубае, абсолютно все хотят работать с проверенными командами, которые дадут нужный результат. Такие бережно передают по рекомендации из рук в руки. «Можно судить о дефиците профессионалов по длинному листу ожидания у хороших команд», — резюмирует дизайнер.

Говорим по-русски

Российские подрядчики тоже нашли свое место на дубайском рынке. «Когда мы начали работать в жилом сегменте, — рассказывают Роман Чертков и Алексей Куратченко, основатели архитектурного бюро NORT.DESIGN, — мы стали активно подыскивать субподрядчиков, но быстро поняли, что многие здесь не могут обеспечить необходимого уровня качество. А мы привыкли, что в жилой недвижимости этот уровень намного выше, чем в коммерции. Могли возникнуть нарушения сроков, штрафные санкции, которые в итоге негативно отразились бы на бизнесе».

Было принято решение собирать свою команду из профессионалов, которые понимают, что такое хорошее качество в премиальном сегменте, где за него готовы платить. Заказчиками таких работ были в основном русскоговорящие и европейцы.

Два года назад в Дубае произошел взрывной рост русскоговорящих клиентов и специалистов. «Нам удалось собрать хороших специалистов, отточить эту модель. И сейчас 90% наших клиентов — русскоговорящие», — рассказывает Алексей Куратченко.

В Дубае компании столкнулись еще и с тем, что местные активно раскручивают миф о возможности выполнить полноценный ремонт, к которому мы привыкли, за три месяца. Но это не совсем так, предупреждает совладелец Nort. Design Роман Чертков. Многие технологические процессы не могут идти параллельно, плюс требуется много времени на согласование, приходится сильно оптимизировать процессы, а также избегать серьезных перепланировок.

«Вообще, в Дубае часто поверхностное отношение к качеству ремонта, — утверждают дизайнеры. — Недавно, к примеру, был проект, где заказчики получили квартиру вроде бы хорошего уровня, но с ужасно смонтированной сантехникой хороших итальянских брендов, с кривыми стенами и большим количеством других недостатков. Пришлось все ломать».

Еще здесь очень популярен так называемый флиппинг — когда квартира сдается без глубокого ремонта, при этом компании обставляют ее мебелью, комплектуют светом и декоративными панелями — дают атмосферную картинку. При правильном исполнении такой подход может быть очень хорош. Результат достигается за 1,5-2,5 месяца.

И все же дубайская недвижимость остается привлекательной для зарубежных, в том числе российских, покупателей. Поэтому можно говорить о дефиците в высокобюджетном сегменте: не хватает качественных объектов в хороших районах с качественным ремонтом. Впрочем, если хотя бы две стороны треугольника — район и объект — устраивают инвестора, то вопрос с третьей — поиском дизайнера и качественного исполнения дизайн-проекта — уже не является нерешаемой задачей.