Дубай бьет рекорды

Почему инвестиции в недвижимость в Дубае стали одним из лучших инструментов не только для россиян, но и жителей Западной Европы, США, Индии и Пакистана, рассказывает Камил Магомедов, брокер по недвижимости в ОАЭ

По итогам 2022 года на рынке недвижимости Дубая проведено более 88 000 сделок купли-продажи. Объем рынка недвижимости так же вырос на 61% к данным 2021 года и достиг рекордных $65 млрд. Такие данные приводит крупнейший онлайн портал недвижимости Дубая Propertyfinder.com.

Одним из основных драйверов роста названы планы рассрочки, действующие у всех застройщиков (off-plan). Рассрочки делают покупку более доступной и количество сделок на первичном рынке благодаря этому инструменту выросло на 44%. По прогнозу аналитического агентства Knight Frank в 2023 году Дубай станет мировым лидером среди городов по росту стоимости недвижимости с показателем 13,5%.

От студий до вилл

Цены на квартиры в Дубае могут стартовать от $130 000 за самые бюджетные варианты студий. Средний ценовой сегмент, в котором много хороших вариантов – от $350 000 до $1 млн. Вот несколько примеров предложения:

Sobha Hartland (от $410 000) – удобный район для семейного проживания. Здесь есть две английские школы, самая длинная искусственная лагуна длиной два км с пляжами практически у порога дома, большой молл. В перспективе появится станция метро.
Dubai Hills – проект застройщика Emaar, который стал хитом среди россиян в 2022 году. Большой парк, пляжи, поля для гольфа и прогулочные зоны формируют идеальную среду для семейного проживания и сдачи квартиру в аренду. Ставка арендной платы за год в этом районе за двухкомнатную квартиру стартует с $32 000.
Emaar Beachfront – жилой квартал на насыпном острове под основанием Palm Jumeira. Пляжи с обеих сторон, яхт-клуб, кафе и рестораны формируют притягательную среду для молодых людей, которые еще не обзавелись семьей. Инвестиции в этот район на старте продаж и даже несколько лет назад, смогли удвоить и утроить вложенные средства.
Район Palm Jumeira стоит особняком от остального рынка недвижимости. Этот проект стал брендом на мировом рынке недвижимости, прирост стоимости на искусственном острове за 2022 год в среднем составил 49%. Остров застроен практически полностью, очень редко здесь появляются новые проекты. Так, недавние запуски проектов Ocean House от Ellington (цены начинаются от $2,5 млн), Royal Atlantis (самой дорогой сделкой на сегодня стала продажа квартиры стоимостью $43 млн), Orla от Omniyat привлекают внимание инвесторов, которые рассчитывают на растущий спрос на Palm Jumeira.

Премиальная недвижимость, стоимостью от $1 млн выросла в цене на 88% к ценам 2020 года. При этом до сих пор цена за квадратный метр премиальной недвижимости Дубая остается самой низкой в мире и имеет большой потенциал для роста.

Новые адреса

В городе есть и новые районы, которые имеют шансы стать успешными. Например, следующий потенциальный хит – район портовой зоны Mina Rashid. Наверняка этот район в ближайшие пять лет будет иметь такой же успех, как остров Bluewaters. Цены сейчас начинаются от $350 000, построено несколько кварталов домов, инвесторы, которые сейчас выходят из купленных ранее объектов, заработали 20-25% к вложенным средствам. Район может стать хитом по нескольким причинам:

Он находится на раннем этапе реализации;
Здесь есть марина с парковкой для больших судов – до 100 метров длиной;
У застройщика – компании Emaar – продуманный маркетинг: с выводом на продажу каждого следующего здания в районе Emaar поднимает цены на квартиры. Предложение в районе дозировано –у застройщика не большой запас квартир. Поэтому наиболее интересные лоты раскупаются менее чем за час. Брокеры из топ-листа застройщика получают ранний доступ к продажам и бронированию, поэтому наиболее интересные квартиры в перспективных зданиях сможет для покупателя вовремя «схватить» (именно такова ситуация на рынке) только брокер.

Продажи на стадионах

Впрочем, на дубайском рынке недвижимости есть и еще более любопытные схемы продаж. Проекты застройщика Meraas вообще разыгрываются на стадионе. Если у покупателя есть деньги – это еще не значит, что он сможет купить дом в новом проекте застройщика популярных районов City Walk и острова Bluewaters.

Чтобы купить объект, покупатель может получить номерок, прийти на стадион, на котором соберутся еще 10 000 человек с номерками, и поучаствовать в лотерее на право покупки квартиры. Спрос на рынке такой, что право купить квартиру в комплексе, о котором пока еще нет подробной информации, можно только в ходе лотереи, ведь на 100 квартир в новом проекте могут претендовать, например, несколько тысяч человек.

Те, кому повезло купить интересный лот, могут его перепродать с наценкой в 10-15% уже через несколько месяцев. Возможность хорошо заработать отличает нынешнюю ситуацию на рынке от всех предыдущих лет с 2014 года. Тренд, возможно, сохранится до 2025 года.

Земельный департамент Дубая (DLD) проводит аналитику и регулирует баланс на рынке количеством выданных разрешений на новые проекты. Таким образом поддерживается небольшой дефицит предложения.

Не все проекты перспективны

Однако, впечатляющий рост рынка не означает, что абсолютно каждый проект вырастет и можно с инвестиционной целью покупать любую недвижимость. Брокер должен уметь видеть проекты, в маркетинг которых вложено много средств, но нет никаких предпосылок, что они продолжат рост и после того, как застройщик распродаст все лоты. Важно не просто посоветовать покупателю, что купить, но и сделать инвестиционный прогноз – с какой маржой можно будет продать данный объект в течение такого-то времени, если купить его сейчас.

Важно, чтобы компания, которую представляет брокер, входила в топ-5 агентств различных застройщиков – это позволяет брокеру получить доступ к ранним продажам наиболее интересных проектов. Нахождение в этом списке также покупателя от многих рисков в будущем.

Брокер должен уметь составить инвестиционную стратегию, отражающую цели клиента, если покупатель рассматривает долгосрочные инвестиции в недвижимость в ОАЭ, объяснить в чем разница между покупкой квартиры для проживания и покупкой недвижимости для перепродажи или сдачи в аренду. Это – разные цели и очень редко конкретный проект подходит под две цели одновременно.

Множество хороших проектов прекрасно подходят для конечного потребителя – проживать с семьей или сдавать в аренду, например, проект может быть идеально подходящим, но если цель – заработать определенную доходность на вложенные средства, то критерии выбора объектов могут вообще не совпасть с тем, как вам кажется выглядит идеальный дом.

Причины привлекательности

Дубай долго стремился стать городом номер один во всех аспектах человеческой жизнедеятельности и уже подобрался к этой позиции по многим параметрам.

Интенсивно развивается городская среда. С развитием каждого следующего района город становится удобнее для постоянного проживания, обилие пешеходных зон, навесов, зелени, подземных переходов в новых районах помогает сделать выбор в пользу Дубая тем, кто ищет лучший город для работы на международных рынках.
Дубай стал одним из лидеров в мире по количеству международных школ и вузов. Среднее и высшее образование развиваются стремительно, в городе действуют филиалы американских, канадских университетов и колледжей, что делает возможным получение международного диплома о высшем образовании в Дубае.
По данным Всемирного совета по путешествиям и туризму в 2022 году Дубай стал городом номер один в мире по количеству зарегистрированных расходов туристов. $29,4 млрд в абсолютном выражении при населении 3,5 млн жителей. Естественно, в этих расходах значимую долю занимают и расходы на аренду квартир, отельных апартаментов и гостиничных номеров.
Стратегия властей. Земельный департамент Дубая опубликовал стратегический план по укреплению позиций Дубая как ведущего рынка недвижимости в мире. Уже сегодня сделки купли-продажи и инвестирования самые прозрачные, защищенные и удобные для любых инвесторов из любой страны. Сделки можно проводить удаленно, в любой валюте, а также криптовалютах. Долгосрочный план включает в том числе поддержание баланса спроса-предложения на рынке путем регулирования объема строительства и стимулирования долгосрочного пребывания резидентов ОАЭ в стране.

Все это делает привлекательной модель инвестирования в недвижимость для сдачи в аренду. Некоторые гостиничные операторы предлагают до 8,5% годовых гарантированной доходности в течение 10 лет при покупке апартаментов в отеле и сдаче в аренду через управляющие компании. Квартиры в правильно подобранном районе могут дать доходность в 10% годовых уже за вычетом вознаграждения управляющей компании, которая берет на себя все операционные вопросы. Это интересный пассивный источник дохода в долларах при том, что инвестиция на ранней стадии означает, что стоимость апартаментов может удвоиться на горизонте 3-5 лет.

Те, кто выбирает недвижимость для перепродажи, могут заработать на растущем рынке Дубая до 50-80% годовых на вложенные средства. Важно помнить, что у всех застройщиков есть рассрочки на время строительства. Если на момент перепродажи квартиры покупатель внес только 30-40% от ее стоимости, но квартира при этом выросла в цене на 13-18%, то на вложенные средства покупатель получит прирост в размере 30-40%. Однако, как я уже говорил, не все проекты имеют одинаковый потенциал роста.

Недвижимость относится к категории долгосрочных инвестиций. Ранние инвесторы в наиболее востребованные проекты имеют большие возможности переуступки или вторичной продажи жилья.

География спроса

Спрос на рынке недвижимости формируют не только россияне. По данным ведущих агентств недвижимости россияне стабильно входили в пятерку среди покупателей недвижимости, однако, на первое место выходили только в третьем квартале 2022 года. Традиционные лидеры по количеству сделок – инвесторы Индии и США. За ними в группе лидеров выходцы из стран Европы (Великобритания, Италия, Франция, Германия), Канада, за ними следуют Россия, Пакистан, Ливан, Египет, ОАЭ, Китай.

Китай продолжит смягчение ковидных ограничений и некоторые аналитики ожидают оживления экономики и прироста количества покупателей недвижимости в ОАЭ. Китайцы были лидерами по количеству инвестиций в ОАЭ в годы застройки районов Downtown и Business bay, поэтому восстановление спроса может существенно подтолкнуть рынок вверх.

Таким образом, спрос на рынке стабильно формируется выходцами из большого количества стран с разной экономической, демографической ситуацией и ожидать падения спроса на недвижимость, чтобы выгодно выйти на рынок, пока не приходится. Специалисты по недвижимости считают, что двузначные темпы роста сохранятся как минимум в следующие два года.