Новое в старом

Как избавиться от заброшенных зданий в российских городах и при этом заработать 

Когда много ездишь по России, замечаешь существенную разницу между городами-лидерами и городами-догоняющими – по аналогии с концепцией развитых и развивающихся стран. Те, что уже «проснулись», активно приводят в порядок внешний облик города и его «содержание» — наполняют центр культурными и общественными пространствами. Другие пока только смотрят в эту сторону.

Я вырос в Тюмени и свой город очень люблю. Поэтому горжусь тем, как он развивается: сейчас осталось мало объектов, которым требуется преображение, «вторая жизнь». И я рад, что и сам принимаю участие в реновации заброшенных зданий. Так почему не применить накопившийся опыт в других регионах, помочь создать на месте старых «заброшек» проекты, которые отражают свое прошлое, сохраняют эстетическое и историческое значение, но имеют новый функционал.

Вплотную занимаясь редевелопментом в своем городе, я не могу не замечать, что во многих российских городах есть огромное количество старых зданий, которые уже давно не используют. Часто это непрофильные постройки — корпуса  фабрик, складские или транспортные сооружения. В XIX или в начале ХХ века эти здания были возведены на окраине. Со временем город рос и расширялся, границы сдвигались. И так здания оказались в пределах современного центра.

В этом случае у городских властей есть действенный механизм – редевелопмент — модернизация уже существующих сооружений или целых территорий, в том числе, с целью расширения их функциональности. Это позволяет улучшить качество городской среды. Это один из способов сделать город более комфортым для горожан, сэкономить бюджетные средства и вдохнуть новую жизнь в устаревшее морально и физически здание. Для бизнеса это возможность вложиться в потенциально прибыльное и при этом общественно значимое предприятие.

Хорошим примером редевелопмента является Центр современного искусства «Винзавод», который построили на месте старейшего пивоваренного завода «Московская Бавария». «Винзавод» стал частью большого арт-кластера, новым местом притяжения в столице.

В Санкт-Петербурге удачным примером редевеломпента стали «Этажи»: теперь в стенах бывшего Смольнинского хлебозавода в центре города находятся десятки кафе и магазинов, а также арт-пространства.

Если в Москве и Санкт-Петербурге реновация уже прижилась, то в регионах это все еще редкие и даже уникальные в своем роде проекты. Это тем более странно, если вспомнить, что в регионах обычно остро не хватает хороших офисов, современных арт-пространств, опенспейсов и коворкингов, столь нужных для малого и среднего бизнеса. Не хватает в российской глубинке и помещений для стрит-ритейла.

Думаю, что негативный вклад в этот процесс внесла пандемия коронавируса: из-за санитарных ограничений в 2020-2021 годах трафик торгово-развлекательных центров, общественных пространств резко уменьшился, в результате интерес городских властей и девелоперов к новому строительству и к реновации снизился. Сейчас пандемия позади, трафик возвращается. Пора задуматься над тем, чтобы приводить городские центры в порядок.

С коммерческой точки зрения у реновации есть несколько плюсов:

1. Локация — объекты реновации чаще всего находятся в центре с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Это гарантирует трафик и делает здания привлекательными для будущих арендаторов.

2. Уникальность — исторические объекты в центре города, приведенные в порядок, выгодно отличаются от типовых построек. Старинные здания идеально подходят для магазинов и ресторанов, рассчитанных на аудиторию, которая ценит стиль, комфорт, атмосферу. Это обстоятельство также интересно арендаторам.

3. Срок возврата инвестиций. Как показывает практика, если проект хорошо продуман и реализован, срок возврата инвестиций сокращается до 10 лет, а доходность может составлять от 30% годовых.

4. Местные власти заинтересованы в том, чтобы преобразить центр города и на месте руин создать новый кластер, точку притяжения, место для инвестиций. Объект, которым можно гордиться и демонстрировать его в качестве примера грамотной работы с историческими зданиями. Такая заинтересованность ведет к тому, что документы инвесторам оформить проще. И, если позволяет региональный бюджет, власти могут выступить соинвесторами проекта.

Риски у редевелопмента тоже есть:

1. Стоимость реконструкции часто бывает выше, чем строительство с нуля.

2. В случае с редевелопментом предстоит работать с существующим зданием, у которого есть правовые документы и соглашения. Нужно очень внимательно изучать всю документацию, чтобы избежать сюрпризов.

3. Существуют технические сложности при работе со старыми постройками. При замене перекрытий, прокладке инженерных сетей нужно учитывать множество особенностей строительства.

Именно поэтому, осваивая новый регион, мы в Центре доходной недвижимости «Касьянов» проводим глубокий анализ, чтобы выявить перспективные объекты. После выбора объекта мы создаем для него концепцию, которую обсуждаем с местными властями. Если власти одобряют идею, мы проводим тщательную техническую и юридическую экспертизу здания, создаем бизнес-проект и приступаем к его реализации. То есть выкупаем здание в собственность, проводим реновацию, находим арендаторов, продаем как готовый арендный бизнес или начинаем профессионально эксплуатировать объект в качестве управляющей компании. При этом здание после реновации сохраняет достойный вид и не теряет первоначального исторического значения.

Примером может послужить дом на улице Кузнецова, 4, корпус 2 в центре Тюмени. Это здание XIX века много лет стояло заброшенным. Сейчас в нем ведутся восстановительные работы, и в 2024 году объект будет сдан под продажу коммерческих помещений в формате готового арендного бизнеса, а рядом с ним появится новое общественное пространство — пешеходная зона.